مزایده شش دانگ عرصه و اعیان ملک به شماره پلاک ثبتی: 4 فرعی از 6093 اصلی واقع در بخش 2 ثبت اصفهان " واقع در: شهر اصفهان - خیابان مسجد سید - کوچه میرزا باقر (شماره 19) - کوچه گلستان - کوچه آهنی - بن بست گل زنبق - شماره پلاک آبی جدید: 5 (شماره پلاک آبی قدیم: 3/98) و با کُد پستی: 35881-81377 که دارای ساختمان مسکونی ویلایی قدیمی یک طبقه ای (همکف) و یک اتاق بر روی پشت بام است، اینجانب کارشناس منتخب پس از بررسی و تحقیق محلی، نظریه کارشناسی خود را بشرح زیر تقدیم می دارم: *خواهان : خانم مژده کریمی *خوانده : آقای ناصر کاظمی ثانی الف) قرار کارشناسی : ارزیابی مجدد و به روز شش دانگ عرصه و اعیان ملک به شماره پلاک ثبتی: 4 فرعی از 6093 اصلی واقع در بخش 2 حوزه ثبت ملک اصفهان استان اصفهان به مساحت عرصه حدوداً 99/93 مترمربع (مساحت طبق نقشه GIS شهرداری) با مالکیت مرحوم رضا کاظمی ثانی (پدر خوانده) به آدرس: شهر اصفهان - خیابان مسجد سید - کوچه میرزا باقر (شماره 19) - کوچه گلستان - کوچه آهنی - بن بست گل زنبق - شماره پلاک آبی جدید: 5 (شماره پلاک آبی قدیم: 3/98) و با کُد پستی: 35881-81377 * بر اساس نامه به شماره 1404/691575 مورخ 1404/07/14 اداره ثبت احوال منطقه دو شهرستان اصفهان (مضبوط در پرونده آن شعبه)، اسامی وُراث مرحوم رضا کاظمی ثانی عبارتند از: ** فرزندان مرحوم رضا کاظمی ثانی : 1- محبوبه کاظمی ثانی 2- راضیه کاظمی ثانی 3- ناصر کاظمی ثانی 4- مرضیه کاظمی ثانی 5- اعظم کاظمی ثانی ** مادر مرحومه صدیقه خدادوست (همسر مرحوم رضا کاظمی ثانی) : نرگس خدادوست ب) سند مالکیت ملک : سند یا اسناد مالکیت از طرف خواهان و خوانده ارائه نگردید و بر اساس مدارک مضبوط در پرونده آن شعبه و پاسخ استعلام آن شعبه در مورخ 1404/07/08 از اداره ثبت اسناد و املاک مرکزی اصفهان می باشد * ابعاد عرصه ملک طبق نقشه GIS شهرداری : * شمالاً : حدوداً به طول 7/15 متر مجاور خانه * شرقاً : حدوداً به طول 13/20 متر مجاور خانه * جنوباً : حدوداً به طول 7/94 متر (5/70 متر مجاور خانه و 2/24 متر به گذر) * غرباً : حدوداً به طول 13/11 متر به بن بست زنبق (عرض بن بست 1/50 الی 1/60 متر) * مساحت عرصه موجود ملک : حدوداً 99/93 مترمربع می باشد. ج ) موقعیت محل ملک : پلاک موصوف در بن بست گل زنبق از فرعیات بن بست آهنی است و در زمان بازدید با توجه به عرض کم آن، عبور خودرو در بن بست گل زنبق امکان پذیر نمی باشد. در ضلع شمال، شرق و جنوب پلاک متنازع فیه، پلاکهای مسکونی و در سرتاسر ضلع غرب آن، بن بست گل زنبق قرار دارد. فاصله پلاک تا بَر خیابان مسجد سید حدوداً 270 متر است. ساختمان دارای یک درب ورودی دو لنگه ای و فاقد پارکینگ است. بَر ضلع غربی پلاک مجاور بن بست گل زنبق و به طول 13/11 متر (مطابق نقشه GIS شهرداری و اندازه گیری در محل) می باشد. (طبق کروکی پیوست و عکس های هوایی استخراج شده از سایت: سیستم یکپارچه شهرسازی و درآمد شهرداری اصفهان (www.esup.isfahan.ir )) * مختصات UTM مرکز عرصه پلاک طبق نقشه GIS شهرداری منطقه: X=562239) و Y=3614625 در ( ZONE:39S می باشد (منظور از مرکز عرصه: یک نقطه داخل عرصه کل پلاک و حدوداً در مرکز عرصه می باشد). د ) مساحت عرصه پلاک و میزان عقب نشینی: مساحت عرصه پلاک بدون در نظر گرفتن عقب نشینی آتی: برابر با 99/93 مترمربع می باشد. بر اساس کروکی خط بدنه گذرها در بازنگری جدید طرح تفصیلی (استخراج شده از سایت: سیستم یکپارچه شهرسازی و درآمد شهرداری اصفهان (www.esup.isfahan.ir )) میزان عقب نشینی از بَر گذر بن بست گل زنبق: در امتداد ضلع شمالی حدوداً 2/20 متر و در امتداد ضلع جنوبی حدوداً 2/24 متر (همباد با دیوار عقب نشینی شده پلاک جنوبی) می باشد. که مساحت عقب نشینی متناظر با آن حدوداً 29/10 مترمربع می گردد. همچنین بر اساس بازنگری جدید، تعداد طبقات مجاز بر روی عرصه، سه طبقه بر روی پیلوت ذکر شده است. که البته این تعداد طبقات به شرایط دیگری از جمله مساحت باقی مانده عرصه و سایر موارد بستگی دارد و ممکن است کمتر گردد. * توضیح 1 : جهت مشخص شدن مقدار دقیق عقب نشینی و تعداد طبقات ساخت در این ملک، لازم است از شهرداری منطقه یک اصفهان استعلام کتبی گردد. ه ) مشخصات اعیانی ساختمان در عرصه ملک : محل موصوف به آدرس فوق الاشاره شامل: یک طبقه ساختمان مسکونی ویلایی در طبقه همکف و بر روی قسمتی از پشت بام آشپزخانه و حمام آن، یک اتاق و یک اتاقک فلزی احداث شده است. و دارای قدمت ساخت حدوداً بیش از 40 سال می باشد. * ساختمان دارای راه پله فلزی از داخل حیاط جهت دسترسی طبقه همکف به روی پشت بام و اتاق روی بام می باشد. * حیاط در قسمت جنوب غربی عرصه و ساختمان مسکونی طبقه همکف در قسمت شمال و شرق حیاط و سرویس بهداشتی و انباری در جنوب حیاط واقع شده است. * مساحت زیربنای ساختمان: طبق نقشه GIS شهرداری، مساحت زیربنای طبقه همکف با کاربری مسکونی حدوداً 84/56 مترمربع و مساحت زیربنای اتاق روی بام حدوداً 13/36 مترمربع و اتاقک فلزی روی بام حدوداً 2/42 مترمربع، کل زیربنای ساختمان (اعیانی مفید و غیر مفید) حدوداً برابر با 100/34 مترمربع می باشد. * پلاک با کاربری مسکونی و دارای کُد نوسازی : 0-0-1-120-101453-12-1 در شهرداری منطقه یک شهر اصفهان می باشد. * اسکلت باربر ساختمان: ترکیبی از ستون فلزی میانی و دیوارهای باربَر و سقف ها از تیرآهن و آجر می باشد. * کیفیت مصالح مصرفی ساختمان و قسمتهای قابل رویت آن، پایین و قدمت آن حدوداً بیش از 40 سال می باشد. * نماهای جانبی ساختمان و حیاط: نمای ضلع غربی ساختمان مجاور گذر فاقد پوشش و پوشش نمای داخلی و خارجی دیوارهای حیاط، از سنگ تیشه ای کریستال 30 سانتی در پایین و مابقی از آجرنمای کارتنی با بند کشی افقی مشکی می باشد. پوشش کف حیاط از موزائیک طرح برجسته می باشد. درب ورودی ساختمان از نوع آهنی با پوشش رنگ و شیشه خور مشجر با بازشوی دولنگه ای می باشد. نمای دیوار ضلع غربی اتاق روی پشت بام مجاور فضای حیاط از آجرنمای کارتنی با بند کشی افقی مشکی می باشد. * اشتراکات ساختمان: طبق بررسی های انجام شده و در زمان بازدید کارشناسی، دارای یک انشعاب گاز، یک انشعاب برق تکفاز و یک انشعاب آب و فاضلاب می باشد. * توضیح 2 : نظر به پاسخ استعلام انجام شده از شهرداری منطقه یک اصفهان طی نامه شماره 1/04/5870 مورخ 1404/07/06، ملک فاقد پروانه و پایان ساختمان می باشد. و ) مشخصات ساخت (اعیان): مشخصات داخلی ساختمان مسکونی که دارای سالن پذیرایی، دو اتاق خواب، آشپزخانه اُپن، سرویس بهداشتی، حمام، انباری و اتاق روی بام می باشد، به شرح زیر است : * سالن پذیرایی و دو اتاق خواب با کد ارتفاعی 00/15 + متر و با ارتفاع مفید داخلی 2/95 متر: پوشش کف از موزائیک، پوشش دیوارها از کف تا ارتفاع 90 سانتیمتری از سرامیک و مابقی از اندود گچ سفیدکاری و پوشش نهایی رنگ بلکا و پوشش سقف از اندود گچ سفیدکاری و رنگ بلکا می باشد. دربهای داخلی از چهارچوب آهنی با پوشش رنگ و دارای کتیبه شیشه ای و لنگه دربها از نوع چوبی با پوشش رنگ و دربها و پنجره های سمت حیاط از پروفیل آاومینیومی رنگی و شیشه معمولی و بازشوی لولائی و توری پشه بند می باشد. پنجره اتاق خواب سمت گذر از پروفیل آهنی با پوشش رنگ و شیشه مشجر و بازشوی لولائی و با حفاظ فلزی می باشد. اتاق خواب شمال غربی دارای کمد از نوع MDF و در بخش کوچکی از سقف اتاق خواب شمال شرقی، نورگیر از پروفیل فلزی و شیشه مشجر می باشد. * آشپزخانه اُپن: دارای کانتر (از مصالح بنایی با پوشش سرامیک و دارای کابینت زمینی) ، پوشش کف از موزائیک، پوشش دیوارها از کاشی و پوشش سقف از اندود گچ سفیدکاری و پوشش نهایی رنگ بلکا می باشد. دارای کابینت زمینی و از نوع ترکیبی: بدنه از نوع فلزی با پوشش رنگ و دربها از MDF می باشد. دارای هود، سینک ظرفشویی، شیرآلات بهداشتی و آبگرمکن از نوع مخزنی (در قسمت انباری) است. پنجره سمت حیاط از پروفیل آهنی با پوشش رنگ و شیشه معمولی و بازشوی لولائی و توری پشه بند و همچنین پنجره از پروفیل آهنی با پوشش رنگ و شیشه مشجر بدون بازشو می باشد. * اتاق روی بام: درب ورودی از نوع آهنی شیشه خور مشجر با پوشش رنگ و بازشوی یک لنگه ای، پوشش کف از موزائیک، پوشش دیوارها از اندود گچ سفیدکاری و پوشش سقف از اندود گچ سفیدکاری و پنجره از نوع آلومینیوم معمولی شیشه خور با بازشوی کشوئی و همچنین از نوع آهنی شیشه خور مشجر با پوشش رنگ می باشد. (در زمان بازدید درب ورودی آن بسته بود) * اتاقک فلزی روی بام: پوشش کف از سرامیک، بدنه و درب ورودی از نوع پروفیل و ورق آلومینیوم رنگی شیشه خور با شیشه مشجر و پوشش سقف از ورق آهنی می باشد. * حمام (واقع در انتهای آشپزخانه): درب ورودی از نوع آهنی با پوشش رنگ و شیشه مشجر، پوشش کف از سرامیک، پوشش دیوارها از کاشی و پوشش سقف از اندود سیمان سفید می باشد. * سرویس بهداشتی: واقع در ضلع جنوبی حیاط، درب ورودی از نوع آلومینیوم معمولی شیشه خور مشجر، پوشش کف از سرامیک، پوشش دیوارها از کاشی و پوشش سقف از اندود سیمان سفید می باشد. * انباری: واقع در ضلع جنوبی حیاط، درب ورودی از نوع آلومینیوم معمولی شیشه خور مشجر، پوشش کف از موزائیک، پوشش دیوارها از اندود گچ سفیدکاری و پوشش سقف از اندود گچ سفیدکاری می باشد. * سرمایش: بوسیله کولر آبی تأمین می گردد. * گرمایش: بوسیله بخاری گازی تأمین می گردد. * توضیح 3 : جهت صرفه جویی در هزینه های دادگستری و همچنین جهت جلوگیری از چاپ مجدد ضمائم پیوست گزارش کارشناسی، کلیه مدارک و ضمائم پیوست نظریه کارشناسی قبلی اینجانب با کد رهگیری: 1404220124545315 مورخ: 1404/09/01 دارای اعتبار و قابل استفاده برای این نظریه کارشناسی نیز می باشد. ز ) نظریه کارشناسی : با عنایت به موارد فوق الاشاره و با بررسی های بعمل آمده و در نظر گرفتن جمیع جهات شامل: مساحت عرصه، کیفیت و قدمت و زیربنای اعیانی موجود در زمان بازدید و در نظر گرفتن موقعیت مکانی ملک فوق، دسترسی ها و کلیه عوامل موثر در موضوع و عرضه و تقاضا و بدون در نظر گرفتن هرگونه بدهی به هر شخص حقیقی و حقوقی، ارزیابی کل شش دانگ عرصه و اعیان پلاک ثبتی: 4 فرعی از 6093 اصلی واقع در بخش 2 ثبت اصفهان به مساحت حدوداً 99/93 مترمربع با در نظر گرفتن عقب نشینی به میزان حدوداً 29/10 مترمربع (بر اساس طرح تفصیلی بازنگری جدید)، به قیمت روز انشاء گزارش به مبلغ: */44/470/000/000ریال* (چهل و چهار میلیارد و چهارصد و هفتاد میلیون ریال) معادل چهار میلیارد و چهارصد و چهل و هفت میلیون تومان برآورد و اعلام نظر می گردد.