مزایده باغ

مزایده باغی است که با حدود اربعه به شرح ذیل می باشد :شمالا: درب و دیوار بطول 80/69 متر به کوچه بن بست شرقا : مرزیست به اشتراکی به طول 280.30 متر به باغ ابراهیم افشانی شماره 911 فرعی جنوبا : دیواریست بطول 79.30 متر به خیابان سی متری سوم قلعه روستاییغربا : در دوقسمت اول به طول 173.90 متر دیوار به باغ سرهنگ نقدی ، دوم به دیوار بطول 50/105 متر به باغ مهندس فروهر شماره 881 فرعی الف.2.محدودیت قید شده در سند مالکیت در دفتر املاک:رهنی شماره 81067 مورخ 11/03/1382 دفترخانه اسناد رسمی شماره 257 شهرتهران ک به نفع بانک صادرات ثبت شده است .رهنی شماره 89275 مورخ 05/12/1388 دفترخانه اسناد رسمی شماره 257 شهر تهران که به نفع بانک صادرات ثبت شده است . بر اساس مدارک ابرازی میزان 5/0 دانگ مشاع در سهم آقای محمد حسن مقصودی فرزند غلامحسین قرار گرفته است .مساحت 1 دانگ مشاع از پلاک فرعی یاد شده نیز در سهم آقای غلامحسین مقصودی فرزند محمد قرار دارد که در توضیحات انتهای سند یاد شده رهنی است سند به شرح ذیل می باشد.رهنی شماره 81067 مورخ 11/03/1382 دفترخانه اسناد رسمی شماره 257 شهرتهران که به نفع بانک صادرات ثبت شده است .رهنی شماره 85306 مورخ 15/02/1386 دفترخانه اسناد رسمی شماره 257 شهرتهران ک به نفع بانک صادرات ثبت شده است .رهنی شماره 89275 مورخ 05/12/1388 دفترخانه اسناد رسمی شماره 257 شهر تهران که به نفع بانک صادرات ثبت شده است.ب. وضعیت موجود عرصه :در یوم بازدید اینجانبان کارشناسان رسمی دادگستری ضمن بازدید از عرصه موراد زیر در بازدید مورد مشاهده قرار گرفت :باغ مزبور دارای ابنیه مسکونی در انتهای باغ به مساحت در حدود 530 مترمربع می باشد که به عنوان بنای اصلی باغ در حال استفاده و بهره برداری است ، در کنار بنای اصلی.استخری به مساحت حدودا 300 متر مربع موجود می باشد و همچنین در کنار استخر احداثی یک فقره گلخانه و تاسیسات موتورخانه باغ به مساحت در حدود 150 متر مربع در حال بهره برداری می باشد. همچنین در ابتدای ورودی باغ یک راه با عرض در حدود 5 متر می باشد در سمت چپ ورودی یک ساختمان دارای ساختمان مسکونی با مساحت در حدود 160 مترمربع را داراست که در حال حاضر بصورت استیجاری در حال بهره برداری است. همچنین در سمت راست ورودی باغ یک باب ساختمان سرایداری و اصطبل نیز وجود دارد که مساحتی در حدود 800 مترمربع با احتساب سایبان را داراست. در اطراف ملک مزبور نیز یک راه درحدود 2 متری نیز وجود دارد که این مسیر کل محدوده ملک را احاطه می نماید. همچنین در ورودی ملک اصلی در میانه فضای سبز یک آلاچیق نیز وجود دارد که مساحتی در حدود 30 متر مربع وجود دارد. در اطراف راه اصلی دو محوطه فضای سبز اصلی وجود دارد که بصورت درختکاری از قبیل گردو کاری . بید . اقاقیا و و خرمالو . چنار و .... می باشد. در محوطه سازی عرصه از مصالحی از قبیل سیمان و جدول های بتونی و موزاییک در اطراف ساختمان استفاده شده است . به منظور مساحی عرصه های تغییر کاربری شده از کل ابنیه و فضا های ساخته شده در ملک بوسیله جی چی اس مولتی فرکانس برداشت بعمل آمد و سپس با سفارش عکس های هوایی دهه 70 از سازمان نقشه برداری کشور اقدام به تهیه عکس هوایی گردید. متعاقبا به منظور بررسی وضعیت اراضی تغییر کاربری شده در سال تصویب قانون حفظ کاربری باغات و اراضی زراعی مصوب سال 1374. ابنیه احداثی از لحاظ قانون حفظ کاربری بر وی عکس های هوایی مورد بررسی و مداقه قرار گرفته به همین منظور با استفاده از نرم افزار Arc GIS نسبت به زمین مرجع نمودن عکس هوایی اقدام بایسته صورت گرفت و با انطباق برداشت زمینی از کاربری های موجود با عکس هوایی مقارن مصوبه قانونی وضعیت بنا ها بررسی شد که با توجه به برداشت از عرصه مزبور مشخص گردید مساحت 3648 مترمربع از عرصه دارای بنا و مستحدثات و محوطه سازی بوده به نحوی که در این فضا ها ملک از حالت کشاورزی تغییر کاربری داده شده است لذا با انطباق عرصه تغییر کاربری یافته با تصاویر هوایی در مقارن سال 1374 وضعیت وجود ابنیه در سال مصوبه قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات بررسی شد در خصوص مجوزها و مدارک مربوط به ساخت و ساز ملک از طریق مدارک ابرازی توسط خوانده مدارک به شرح ذیل بدست کارشناسان منتخب رسید که به شرح ذیل میباشد :1.مجوز تهیه و نصب تجهیزات چاه آب مر بوط به یک حلقه چاه آب در ملک با پلاک فرعی 925/162 که طی آن مجوز نصب یک موتور آب با قدرت 7 اسب بخار و قطر پمپ آب با قطر لوله 2 اینچ و کنتور هوشمند آب و برق و با مصرف کشاورزی در موقعیت 495385 و 3959074 به متقاضی داده شده است مجوز مربوطه با شماره 261/2387/94 مورخ 30/03/94 صادر شده و ابراز گردیده است . 2-همچنین طی مکاتبه شماره 37-72/15790/1401/05 مورخ 11/11/1401 نسبت به نصب کنتور هوشمند چاه آب با شماره کلاسه 6657.1004 به نام نامبرده در مختصات یاد شده در بالا به میزان آبدهی مجاز یک لیتر بر ثانیه و حجم برداشت سالیانه 13608 مترمکعب مجوز داده شده است. 3.همچنین بر اساس تصویر مجوز پایانکار ابرازی به شماره 18517/40 با مساحت های به شرح ذیل به منظور پایانکار صدور گواهی صورت پذیرفته است 3.1.زیر زمین به مساحت 91 مترمربع و تاسیسات زیر گلخانه به مساحت 60 مترمربع 3.2. همکف به مساحت های 582.5 مترمربع یک واحد مسکونی و 418.80 مترمربع سرایداری. 230 مترمربع سایبات با سقف ایرانیت .150 مترمربع دو واحد گلخانه در دو قسمت . 30 مترمربع رختکن . 39 مترمربع تاسیسات گلخانه 3.3.طبقات بالای همکف اول 530 مترمربع انباری در سه باب و در مجموع با مساحت 2131/30 مترمربع صادر شده است . در بازدید صورت گرفته کارشناسی مشخص گردیده که یک خط فشار قوی از ملک مزبور عبور نموده که محل عبور در نقشه ترسیمی نیز نمایش داده شده است و به منظور بررسی وضعیت ملک نسبت به اعلام وضعیت حریم و محدودیت های قانونی در زیر حریم از مرجع مزبور پرسش گردید.همچنین با توجه به اینکه باغ موضوع ارزیابی در بخش های زیادی دارای درختان مثمر و غیر مثمر از گونه های مختلف بود اقدام به شمارش و بررسی درختان موجود درباغ نیز گردید که تعدادآن به شرح ذیل می باشد : با احتساب و جمع کاربری های مختلف در سال 1374 مجموعا مساحت 6154/59 مترمربع از عرصه دارای کاربری قبل از سال 1374 می باشد که این عرصه به عنوان عرصه با کاربری مجاز شناسایی میگردد وبالتبع ارزش افزوده ناشی از کاربری مجاز در محاسبات و ارزش ملک لحاظ خواهد شد. همچنین مسیر عبور فشار قوی در نقشه نیزقابل مشاهده می باشد که این موضوع با مکاتبه با اداره برق و تعیین میزان حریم دکل فشار قوی میسر خواهد بود .ب .نظریه کارشناسی :در کارشناسی پلاک 925فرعی از 162 اصلی با مساحت عرصه 20330 مترمربع و میزان اعیانی احداثی با پایان کار به میزان 2131/30 مترمربع و البته تغییر کاربری های دیگری که در مجوز پایان کار متقاضی قید نشده است و همچنین با بررسی عکس های هوایی سال 1374 که طی آن تغییر کاربری های مجاز در عرصه احصا و میزان آن با مساحت 6154/59 مترمربع برآورد میگردد. ازقبیل راه های دسترسی بناهای اصلی. کارگری و سرایداری و اصطبل و استخر و .... و با لحاظ مسیر عبور خط انتقال نیرو و همچنین اعیانی های دیگر از قبیل درختان مثمر و غیر مثمر و محوطه سازی های و تاسیسات و چاه آب مجاز و تاسیسات آن و دیوار کشی اطراف باغ و .... با اطلاع از اینکه ملک مزبور طی قرار داد های ذکر شده در گزارش و قید شده در سند در رهن بانک صادرات می باشد که این اسناد در یکدانگ طی سه قرارداد و در نیم دانگ مشاع طی دو قرار داد در رهن بانک قرار گرفته است و بدون در نظر گرفتن احتمالی ترهینی بودن اسناد مذکور( که بررسی آن در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک می باشد و استعلام آن ضروری به نظر میرسد) و همچنین با در نظر داشتن این موضوع که اسناد مزبور در تعهد و یا اجاره شخص و یا اشخاصی نباشد و صرف نظرازاحرازمالکیت و انتساب آن به شخص یا اشخاص حقیقی و حقوقی و بدون در نظر گرفتن تعهدات . تراهین. بدهی ها و دیون به اشخاص حقیقی و یا حقوقی من جمله شهرداری و دارا بودن کلیه مستندات لازم و با فرض بلامعارض بودن و در حالت تخلیه و در صورتی که ملک ممنوع المعامله نباشد و قابل انتقال به غیر در دفترخانه باشد.نظر به بررسی های بعمل آمده ، با فرض صحت . اصالت و اعتبار کلیه مدارک و اسناد ابرازی از نظر اینجانبان ارزش ششدانگ عرصه و اعیان زمین با بنای احداثی پلاک ثبتی شماره 925 فرعی از 162 اصلی به میزان 2/853/300/000 ریال معادل دویست و هشتاد و پنج میلیارد و سیصد و سی میلیون تومان برآورد میگردد. با توجه به درخواست بعدی شعبه در خصوص اعلام نظر نسبت به میزان مالکیت مشاعی محکومین از عرصه با توجه به اینکه بر اساس مدارک ابرازی آقایان غلامحسین مقصودی و حسن مقصودی مجموعا 1.5 دانگ از شش دانگ عرصه و اعیان را مالک می باشند لذا ارزش ملک بر اساس سهم مشاعی محکومین به میزان 713/332/500/000 ریال معادل هفتاد و یک میلیارد و سیصد و سی و سه میلیون و دویست و پنجاه هزار تومان برآورد میگردد